Unabhängig von weiteren gesetzlichen Regelungen soll kurz dargestellt werden, wie sich die Rechtslage zur Zeit darstellt, wobei differenziert werden muss zwischen Mietverträgen über Wohnraum oder Gewerberaum.
1. Wohnraummiete
Der Mieter im Wohnraummietverhältnis ist grundsätzlich verpflichtet, weiterhin die volle Miete zu zahlen und dem Vermieter steht diesbezüglich ein einklagbarer und verzinslicher Anspruch gegen den Mieter zu. Durch die neue Regelung des Gesetzgebers ist nur bestimmt worden, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht allein aus dem Grunde kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete diese nicht zahlt, allerdings nur dann, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Wenn der Mieter in dem oben genannten Zeitraum dann nicht zahlt, muss er den Zusammenhang zwischen der Pandemie und seiner Leistungsunfähigkeit glaubhaft machen. Der Kündigungsschutz besteht für den Mieter nur bis zum 30.06.2022.
Für den Vermieter wird es dann aber dramatisch, wenn er zur Bestreitung seines Unterhalts auf die Mietzahlungen angewiesen ist. Ob er dann staatliche Hilfe in Anspruch nehmen kann, ist zweifelhaft, da er darauf verwiesen werden könnte, seine Mietwohnung zu veräußern. Gegebenenfalls kann dann aber der Staat dem Vermieter ein Darlehen gewähren, damit die Wohnung nicht verkauft werden muss. Muss der Vermieter noch Darlehensverbindlichkeiten für die Mietwohnung tragen, kann er bei einem Verbraucherdarlehensvertrag die Stundung verlangen, wenn er aufgrund der durch die Ausbreitung der Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle (Mietausfall) hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung (Darlehensraten) nicht zumutbar ist.
2. Gewerberaum
Im Gewerberaum stellt sich die Rechtslage anders dar und es ist zu differenzieren.
a) Behördlich angeordnete Schließung von Gewerberaum
Wenn der Betrieb eines Gewerbes behördlich verboten wird (z.B. Friseur, Kino), so darf der Mieter in den Mieträumen sein Gewerbe nicht mehr ausüben. Fraglich ist, wer insoweit das Risiko trägt für die Verwendbarkeit die Mietsache, also der Mieter oder der Vermieter.
Nach der Rechtsprechung kann auch bei einer behördlich angeordneten Schließung ein zur Mietminderung führendes Gebrauchshindernis vorliegen. Dies soll allerdings nur dann gelten, wenn diese auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruht und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters seine Ursache hat.
Die Vermieterseite argumentiert daher, dass kein Mietmangel vorliegt, da sich die Beschaffenheit der Räume nicht geändert hat, sondern nur die Kunden des Mieters die Räume nicht mehr betreten dürfen. Die Mieter sehen dies naturgemäß anders und argumentieren, dass die Mieträume nicht mehr genutzt werden dürfen und daher der Vermieter den Gebrauch nicht mehr gewähren kann aufgrund der behördlichen Anordnung.
Meistens ist in einem Mietvertrag aber geregelt, zu welchem Zweck die Räume angemietet wurden. Ist dort zum Beispiel angegeben „Friseurbetrieb“, ist dies der sogenannte vertraglich bestimmte Gebrauch. Der Vermieter muss aber die Mietsache so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage ist, diesen vertraglich bestimmten Gebrauch (Zweck) auszuüben. Dies ist aber nicht möglich aufgrund des behördlichen Verbotes. Der Vermieter haftet insoweit verschuldensunabhängig. Wenn also der Mieter den Gebrauch nicht mehr ausüben kann, so kann er die Zahlung der Miete verweigern. Dies gilt folglich auch dann, wenn die fehlende Nutzbarkeit durch ein nicht vom Vermieter voraussehbares Naturereignis verursacht wurde. Diese Problematik entstand insbesondere bei der Jahrhundertflut im Sommer 2002. Das Landgericht Leipzig hat entschieden, dass die Mieter von Gewerberäumen nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet waren, wenn die Räume infolge des Hochwassers nicht mehr nutzbar waren.
Dementsprechend muss abgewartet werden, wie Gerichte zu dem aktuellen Problem der Corona-Krise entscheiden und die oben genannten Grundsätze anwenden.
Selbstverständlich ist ein Recht zur Nichtzahlung der Mieten nur dann gegeben, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht auch anderweitig nutzen kann, z.B. zur Einlagerung von Waren oder bei Vermietung einer Gaststätte durch Nutzung der Küche zum Außer-Haus-Verkauf. Es kommt insoweit auf den Einzelfall an.
Wenn die behördlichen Verbote gelockert werden, muss man ggfls. den konkreten Einzelfall bewerten.
In jedem Fall ist es auch erforderlich zu prüfen, ob im Mietvertrag Regelungen getroffen sind, die einschlägig sein könnten, so dass jeder Fall anders liegen und zu anderen Ergebnissen führen kann.
Daher ist es einem Gewerberaummieter zu empfehlen, dass er Mieten nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlt, damit er nicht Nachteile erleidet, wenn durch ein Gericht festgestellt wird, dass tatsächlich ein Leistungsverweigerungsrecht bestanden hat. In keinem Falle sollte er auch voreilig vom Vermieter vorgelegte Vereinbarungen unterschreiben.
Der Vermieter selbst sollte ebenfalls abwarten, ob er kurzfristig die nicht gezahlten Mieten einklagt, da insoweit ein Kostenrisiko besteht.
Empfohlen wird daher, dass beide Parteien des Mietvertrages versuchen, eine für beide akzeptable Einigung zu erzielen unter Berücksichtigung der oben dargestellten Problematik. Herangezogen werden können dazu auch die Vorschriften des BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB, der wohl auch die zentrale Vorschrift im privatrechtlichen Bereich bei allen Verträgen im Zusammenhang mit der Corona-Krise sein wird.
b) Schließung der Gewerberäume aufgrund von Quarantäneanordnung
Wenn keine allgemein behördliche Nutzungsversagung vorliegt sondern wegen eines infizierten Mitarbeiters die anderen unter Quarantäne gestellt werden und nicht mehr in den Gewerberäumen tätig sein können, so liegt dieses Risiko im Bereich des Mieters, sodass dann grundsätzlich eine Mietzahlungspflicht gegenüber dem Vermieter besteht. Ob und wann dann im Einzelfall eine Anpassung der vertraglichen Verpflichtungen wegen Störung der Geschäftsgrundlage möglich ist, muss dann einzeln geprüft und festgestellt werden.
c) Schließung der Gewerberäume aus Furcht vor Ansteckung odermangels Ausbleiben von Kunden
Wenn ein Mieter aus Vorsicht seine Gewerberäume schließt oder deshalb, da Kunden ausbleiben, so besteht ebenfalls grundsätzlich die Verpflichtung zur Weiterzahlung der Miete.
3. Entschädigungsansprüche gegenüber dem Staat
Weiterhin ist zu prüfen, ob ggf. dem Vermieter oder dem Mieter Ansprüche zustehen gegen den Staat z.B. wenn eine Quarantäneanordnung getroffen wurde oder aufgrund bisheriger oder neuer gesetzlicher Regelungen (z.B. Infektionsschutzgesetz).
Wie sich aus dem Dargestellten ergibt, steht also auf Seiten der Vermieter und der Mieter erheblicher Beratungsbedarf und es handelt sich bei den oben Ausführungen nur um eine schematische Darstellung nach der bisherigen Gesetzeslage.