Die eigene Wohnung zeitweise über AirBnB vermieten oder einen Teil der Wohnung untervermieten: Was praktisch klingt, kann rechtlich schnell problematisch werden. Gerade bei hohen Wohnkosten überlegen viele Mieterinnen und Mieter, ihre Wohnung teilweise oder vorübergehend weiterzugeben. Doch ohne Zustimmung des Vermieters drohen ernste Folgen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) klargestellt: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielen möchte, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis weitergibt, riskiert daher unter Umständen eine Abmahnung oder sogar die Kündigung.
Wann ist Untervermietung erlaubt?
Die zentrale Vorschrift ist § 553 BGB. Danach kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der Vermieter die teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten erlaubt. Voraussetzung ist insbesondere, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht.
Ein solches Interesse kann zum Beispiel vorliegen bei:
- finanzieller Entlastung nach Trennung oder Jobverlust
- längerem Auslandsaufenthalt
- Aufnahme einer weiteren Person in einen Teil der Wohnung
- veränderten persönlichen oder beruflichen Umständen
Wichtig ist: § 553 BGB betrifft in der Regel die teilweise Untervermietung. Die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung ist rechtlich deutlich schwieriger und sollte immer vorab geprüft werden.
AirBnB in der Mietwohnung: besonders riskant
Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie AirBnB unterscheiden sich häufig von einer klassischen Untervermietung. Sie bringen wechselnde Gäste ins Haus, können die Hausgemeinschaft stärker belasten und wirken schnell wie eine gewerbliche Nutzung.
Besonders problematisch wird es, wenn:
- die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters angeboten wird
- die gesamte Wohnung regelmäßig an Touristen vermietet wird
- mit der Vermietung Gewinn erzielt werden soll
- Nachbarn oder die Hausgemeinschaft beeinträchtigt werden
- kommunale Zweckentfremdungsregeln betroffen sind
Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung reicht eine reine Gewinnerzielungsabsicht nicht aus, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen. Entscheidend ist insbesondere, ob die verlangte Untermiete über die eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgeht.
Darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Der Vermieter muss eine Untervermietung nicht immer erlauben. Eine Verweigerung kann zum Beispiel in Betracht kommen, wenn dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann, etwa bei Überbelegung, erheblichen Störungen oder wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt.
Außerdem kann der Vermieter unter Umständen eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen, wenn ihm die Untervermietung nur bei einer solchen Erhöhung zumutbar ist. Grundlage hierfür ist ebenfalls § 553 BGB.
Für Mieter gilt daher: Nicht einfach vermieten, sondern vorher schriftlich um Erlaubnis bitten.
Was bedeutet das für Vermieter?
Vermieter sollten bei einer unerlaubten Untervermietung nicht vorschnell kündigen, aber konsequent prüfen, ob eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt.
Wichtige Fragen sind:
- Lag eine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung vor?
- Wurde nur ein Teil oder die gesamte Wohnung überlassen?
- Wurde die Wohnung über AirBnB oder ähnliche Plattformen angeboten?
- Gab es Beschwerden aus der Hausgemeinschaft?
- Wurde mit der Untervermietung Gewinn erzielt?
- Wurde der Vermieter über die tatsächlichen Umstände vollständig informiert?
Gerade bei AirBnB-Fällen lohnt sich eine sorgfältige Dokumentation. Dazu gehören zum Beispiel Screenshots des Inserats, Buchungszeiträume, Kommunikation mit dem Mieter oder Beschwerden aus der Hausgemeinschaft.
Fazit: AirBnB-Untervermietung nie ohne vorherige Prüfung
Untervermietung ist nicht automatisch verboten. Eine AirBnB-Vermietung oder sonstige Weitergabe der Mietwohnung ohne Zustimmung ist für Mieter jedoch riskant. Wer seine Mietwohnung weitervermieten möchte, sollte vorher klären lassen, ob ein Anspruch auf Erlaubnis besteht.
Vermieter wiederum sollten prüfen, ob eine Abmahnung oder Kündigung rechtlich tragfähig ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.
Die Kanzlei Altrogge unterstützt Mieter und Vermieter bei Fragen zur Untervermietung, Kündigung und Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche. Wenn Sie wissen möchten, welche Rechte und Möglichkeiten Sie in Ihrem konkreten Fall haben, stehen Ihnen Peter Dominicus und Ann Kristin Böhle als Ansprechpartner gerne zur Verfügung.
FAQ
Darf ich meine Mietwohnung über AirBnB vermieten?
Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Zusätzlich können kommunale Zweckentfremdungsregeln relevant sein.
Muss der Vermieter Untervermietung immer erlauben?
Nein. Ein Anspruch kann bestehen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Reine Gewinnerzielung reicht nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung regelmäßig nicht aus.
Droht bei unerlaubter Untervermietung die Kündigung?
Ja. Besonders bei erheblicher Pflichtverletzung, wiederholter unerlaubter Vermietung oder gewinnorientierter Weitergabe der Wohnung kann eine Kündigung in Betracht kommen.
Gilt § 553 BGB auch für die vollständige Untervermietung der Wohnung?
§ 553 BGB betrifft grundsätzlich die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung ist rechtlich schwieriger und sollte gesondert geprüft werde
Wir beraten Sie gerne!
Unsere Anwälte und Fachanwälte in Lüdenscheid für Mietrecht unterstützen Vermieter und Mieter gerne bei allen Fragen rund um Untervermietung, AirBnB-Vermietung und Kündigung. Wir beraten Sie dazu, ob eine Untervermietung erlaubt ist, welche Rechte und Pflichten bestehen und welches Vorgehen im konkreten Fall rechtlich sinnvoll ist.
Ob Sie als Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchten oder als Vermieter eine unerlaubte Weitergabe der Wohnung prüfen lassen wollen: In der Kanzlei Altrogge stehen Ihnen Peter Dominicus – ALTROGGE+ und Ann Kristin Böhle – ALTROGGE+ mit Erfahrung im Mietrecht zuverlässig zur Seite.